07.11.2008 | Служба новостей Росфирм
На сколько подешевеет недвижимость на Кубани, почему строители выбирают бартер и какие проекты заморозят
На сколько подешевеет недвижимость на Кубани, почему строители выбирают бартер и какие проекты заморозят из-за кризиса, рассказывают участники круглого стола, прошедшего в "Деловой газете. Юг".
Круглый стол на тему "Рынок недвижимости Краснодарского края в условиях кризиса" состоялся 20 октября 2008 года. В нем участвовали риелторы, представители банков и строительных компаний, консультанты в области недвижимости.
Евгений Есипенко, президент ГК "Присли":
"За последний год ситуация на рынке недвижимости края изменилась. С мая 2008 г. ушли инвесторы с рынка новостроек - порядка 30-40% капитала. Это существенно уменьшило число сделок. Последние 2 месяца кардинально ситуации не поменяли. Некоторые проекты коммерческого назначения (я, по крайней мере, знаю один такой) приостановлены. Застройщики жилой недвижимости пока продолжают свои проекты.
По итогам 9 месяцев этого года в городе сдали на 100 тыс. м2 больше жилья, чем в 2007 г. Количество предложений сейчас в 7 раз превышает спрос. За 17 лет, которые мы работаем на рынке, такое видим впервые.
Думаю, в дальнейшем застройщики сократят объемы вводимого жилья, пытаясь удержать цены. Придут на рынок деньги, выделенные правительством. Все это поможет удержать ситуацию. Мы даже прогнозируем, что в ноябре-декабре этого года цены начнут немного расти".
Рубен Хуршудян, заместитель гендиректора по развитию "Кубанского ипотечного агентства":
"На текущий момент, даже притом, что на одного покупателя приходится семь объектов, рынок жилья не удовлетворен. Это связано с дефицитом у людей живых денег. К тому же банки частично или полностью прекратили кредитование.
В ближайшие месяцы те строительные компании, у которых недостаточно средств, не будут начинать новые проекты. Это приведет к дефициту жилья на краснодарском рынке. Но сильных потрясений, думаю, рынок недвижимости не испытает. Кризис лишь немного остудит его".
Александр Лактионов, руководитель финансового отдела ООО "ОБД Риэлт":
"Наша компания работает на стыке застройщиков и продажи жилья. Сейчас мы финансируем около 15 объектов разной степени готовности и пока приостанавливать ничего не собираемся.
Мы не только не видим снижения спроса, но даже наблюдаем некоторый ажиотаж. Люди хотят приобретать жилье. Останавливает их только ожидание падения стоимости квадратного метра. Я думаю, если в ближайшие месяц-два этого не произойдет, спрос оживится. Тем более, к концу года он всегда оживает".
Илья Володько, гендиректор компании MACON Realty Group:
"Объем ввода недвижимости по всему краю в этом году вырос везде, кроме Сочи, где за 9 месяцев 2008 г. он сократился наполовину. Но Сочи - это отдельная история. Прошло еще не так много времени с начала кризиса, скорректировать свои планы в строительной отрасли, что-то заморозить не так просто, поэтому влияние кризиса в полной мере мы будем ощущать в ближайшие месяцы. Пока же делать выводы и прогнозы рано. Мало девелоперов до конца поняли, что делать".
Федор Гладкий, управляющий партнер АКГ "Ваш СоветникЪ":
"Как консультанты, мы почувствовали спад активности на рынке девелопмента. Резко сократился заказ по ипотеке. Деньги на этот рынок стали притекать в меньшей степени. Даже некоторые проекты, на которые уже были заключены контракты на маркетинговые исследования, отложены. Т.е. мы понимаем, те проекты, которые находятся на стадии планирования, проектирования, согласования, скорее всего, перенесутся на какой-то срок. Мы знаем компанию, которая, уже имея кредитную линию и готовую проектно-сметную документацию, отказалась от кредитования.
Все сейчас хотят посмотреть, как будет развиваться ситуация. Никто не хочет входить в инвестиционный проект, не понимая, что получит на финише. Проекты, которые уже близки к финальной черте, скорее всего, завершатся, но продать их будет сложно. Уже сейчас девелоперы делают попытки перейти на бартер. Многие в жестком режиме переходят на расчет с субподрядчиками квартирами.
Приток денег на рынок недвижимости осуществляется сейчас не за счет ипотечных денег, а за счет кэша из двух источников: банки институциональные и «банки стеклянные», деньги из которых население достает, опасаясь, что финансовый кризис обесценит рубль. Нельзя забывать и о том, что мы рассматриваем период, когда в крае появились деньги от урожая 2008 г., которые также вкладываются в крупные покупки.
Думаю, что в этой ситуации спрос до конца года доживет, а что будет в январе-феврале и дальше, трудно предсказуемо. Предложение же останется на том же уровне и, скорее всего, даже вырастет. В результате найдутся слабые звенья, которые начнут включать демпинг и пытаться продавать квартиры по низким ценам".
Все сейчас хотят посмотреть, как будет развиваться ситуация. Никто не хочет входить в инвестиционный проект, не понимая, что получит на финише.
Проекты, которые уже близки к финальной черте, скорее всего, завершатся, но продать их будет сложно. Уже сейчас девелоперы делают попытки перейти на бартер. Многие в жестком режиме переходят на расчет с субподрядчиками квартирами.
Приток денег на рынок недвижимости осуществляется сейчас не за счет ипотечных денег, а за счет кэша из двух источников: банки институциональные и банки стеклянные, которые население достает, опасаясь, что финансовый кризис обесценит рубль. Нельзя забывать и о том, что мы рассматриваем период, когда в крае появились деньги от урожая 2008 г., которые также вкладываются в крупные покупки.
Думаю, что в этой ситуации спрос до конца года доживет, а что будет в январе-феврале и дальше, трудно предсказуемо.
Предложение же останется на том же уровне и, скорее всего, даже вырастет. В результате найдутся слабые звенья, которые начнут включать демпинг и продавать квартиры по низким ценам".
Дмитрий Литвин, гендиректор агентства недвижимости Home Invest:
"Сегодня предложение на рынке недвижимости достигло пика. Отсутствие спроса было видно с конца 2007 - начала 2008 г. Плюс к этому ударивший кризис, который снизил спрос до минимальных пределов. Пока приостановку проектов застройщики не озвучивают, но в своей деятельности мы наблюдаем ряд проектов, по которым уже не ведется никаких работ.
В сложной ситуации оказались жилые объекты со сроками сдачи - конец 2009, 2010, 2011 гг. У людей нет уверенности в том, что эти дома введут в эксплуатацию в нужные сроки. В результате спрос от «первички» будет перетекать на вторичный рынок".
Цены упадут
Снижение спроса спровоцирует падение цен как на жилье, так и на коммерческие объекты и земельные участки, уверены эксперты. Наибольшая коррекция ждет первичный рынок.
Дмитрий Литвин:
"Прогнозировать изменение цен на рынке недвижимости сложно, т.к. кризис только начинается, он еще не затронул все сектора. Думаю, наиболее сильно снижение цен коснется первичного рынка. Здесь можно ждать падения в 20-30% за счет уменьшения спроса. Уже сейчас к нам обращаются застройщики, которые выбрасывают пакеты квартир с дисконтом до 20%, чтобы пополнить ликвидность.
Что касается «вторички», то здесь корректировка будет меньше. Вступят в силу давно забытые бартерные операции. Они уже есть: предлагают обмен квартир с доплатой, и все больше и больше людей на это соглашается. Т.е. на вторичном рынке какие-то варианты заключения сделок останутся".
Федор Гладкий:
"Предложение по цене до февраля скорее всего останется на прежнем уровне, может быть с небольшой орректировкой. Будут проходить лишь локальные закрытые распродажи под видом дисконтных программ. В феврале какой-нибудь игрок может выйти на рынок с очень низкими ценами на первичное жилье. Тогда часть девелоперов, которые имеют достаточно мощный финансовый запас, будут вынуждены заморозить свои проекты и ждать, когда демпинг закончится. Другим же придется подключиться к этому демпингу и продавать квартиры по заниженной стоимости".
Илья Володько:
"Если говорить о рынке жилой недвижимости, то здесь цены, безусловно, упадут. Это нужно откровенно признать, иначе повторится сочинский сценарий, где девелоперы обрушили рынок ровно на 1 год: они отказывались смотреть правде в лицо и назначали на свои объекты цены в 3 раза выше, чем это можно было делать. В результате рынок встал. Затем добавился еще финансовый кризис. Теперь сочинский рынок жилья не выйдет из кризиса еще очень и очень долго.
Если говорить в целом по краю, то в ближайшие месяц-два нас ждет корректировка цен на 5-7%. Это совершенно очевидно. Ушло до 40% спроса: снизились объемы ипотеки, ушел инвестиционный спрос и т.д. В наихудшем положении оказались объекты первичного рынка, потому что, насколько мне понятно, такая услуга, как кредитование новостройки, теперь отсутствует.
К февралю - началу весны 2009 г. жилье подешевеет на 15-20%. Затем, вплоть до осени, цена затормозится, и потом, вполне возможно, до конца 2009 г. вернется на сегодняшний уровень - 50 тыс. рублей за 1 м2 на первичном рынке. Это если не будет еще одного витка кризиса.
Очень уязвимы сейчас объекты коммерческой недвижимости. В среднесрочной перспективе кризис в России скажется на населении, и потребительский спрос снизится. Соответственно, снизится рентабельность объектов торговли. То же касается объектов офисной недвижимости. Т.к. кризис, прежде всего, ударяет по бизнесу, многие компании скорректируют свои планы по переезду в новые офисы.
Сложнее всего придется тем коммерческим объектам, ввод в эксплуатацию которых намечен на конец 2008 г. или первое полугодие 2009 г. Их тяжело будет полностью заполнить арендаторами. Соответственно, произойдет снижение арендных ставок. В объектах, которые существуют давно, понижение стоимости аренды в ближайшие полгода не произойдет.
Что касается продажи объектов коммерческой недвижимости, то по инвестиционным проектам, где пока нет ничего, кроме земельных участков, дисконт уже в 2008 г. может достигнуть 50-60%.
Чтобы пополнить оборотные средства на ведение текущих проектов, девелоперы будут продавать участки вместе с проектами. Объекты незавершенного строительства могут продаваться со скидкой в 30-40%. Стоимость готовых объектов не должна упасть слишком низко. Максимальный дисконт - 15-20%".
Александр Лактионов:
"Когда звучит уровень падения в 20-30%, хотелось бы пояснить, какие именно застройщики будут снижать цены до такого уровня. Компании, которые продают элитное жилье по 80-100 тыс. рублей за 1 м2, имеют возможность делать такую скидку, потому что их накрутка составляет более 40 тыс. рублей. Что касается таких компаний, как наша, которые в основном занимаются социальным жильем, то здесь снижения цен не предвидится. Стоимость 1 м2 в этом сегменте - 40-50 тыс. рублей. Если мы от этой цены дадим скидку в 20-30%, то получится продажа по себестоимости или даже ниже. Я, конечно, понимаю, что в условиях кризиса «не до жиру, быть бы живу», но продавать себе в убыток смысла нет".
Рубен Хуршудян:
"Что касается цен на земельные участки, то в краткосрочной перспективе они существенно упадут. Либо реализация земельных участков перейдет в такие формы, как инвестиционные проекты, т.е. расчет построенными объектами.
Сейчас наблюдается такая ситуация, что даже за электроэнергию предлагают рассчитаться квартирами. Даже такая крупная компания, как «Девелопмент-Юг», предвидя ситуацию на рынке, еще в начале года договорилась с поставщиками, что за 40% материалов они будут рассчитываться квадратными метрами.
Очевидно, что на новые проекты, первичное жилье, земельные участки цены будут снижаться существенно.
Что касается вторичного жилья, то там будет незначительная корректировка (в пределах 5%) в силу двух факторов. Первый - это то, что сама по себе потребность в жилье неудовлетворена. В связи с этим можно прогнозировать рост спроса на аренду.
Второе - перед населением встает вопрос: куда вкладывать деньги? Даже если сегодня купить квартиру с небольшой скидкой, в перспективе можно получить выгоду".
Евгений Есипенко:
"Хотелось бы добавить по земельным участкам. Нужно разделять участки под коммерческое и высотное строительство и под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Число первых в этом году выросло в десятки раз. Сейчас выставлено на продажу порядка 300 хороших земельных участков с проектами. И цены на них уже довольно приемлемые. Что касается участков под ИЖС, то здесь цены, конечно, остановились, т.к. спрос снизился. Но последние 2 недели началась осенняя активизация спроса. Поэтому в этом сегменте мы большого падения цен не прогнозируем".
Александра Юркевич, руководитель ККО в Краснодаре "Городского ипотечного банка":
"Я бы сейчас говорила не о колебаниях рынка в большую или меньшую сторону, а о стагнации на какой-то промежуток времени. Та ситуация, которую мы сегодня наблюдаем, связана с нежеланием продавцов снижать цену, и с выжидательной позицией покупателей, которые ждут падения цен.
Не думаю, что все сейчас бросятся продавать недвижимость, учитывая то, что большая часть населения нашей страны приобрела недвижимость с помощью приватизации. Опять-таки, продавая то, что есть, люди хотят что-то приобрести взамен, а если они не смогут этого сделать за эти деньги, то зачем продавать имеющееся.
Кроме того, снижение ввода жилья через год-полтора приведет к тому, что возникнет нехватка предложений, и рост цен возобновится".
Источник: "Деловая газета"