Рынок коммерческой недвижимости Краснодара: состояние и перспективы

25.09.2008 | Служба новостей Росфирм

Рынок коммерческой недвижимости Краснодара: состояние и перспективы

Общее описание рынка

Мнение о том, что Краснодар переживает бум строительства на слуху давно и многим уже начинает этот самый слух резать. Особенно это касается сектора коммерческой недвижимости, последствия этого бума для которого для невооруженного глаза далеко не очевидны. Безусловно, прогресс виден, строительство ведется повсеместно, постепенно появляются объекты среднего и высокого классов во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но этого явно недостаточно для удовлетворения высокого, к тому же и постоянно растущего уровня спроса.

Краснодар - это наиболее привлекательный провинциальный город в России для ведения бизнеса - так говорит авторитетное издание Forbes. Подобного мнения, судя по всему, и руководство крупнейших российских и международных компаний, стремящихся открыть в городе свое представительство, что на деле оказывается не такой уж и простой задачей. К примеру, качественные объекты офисной недвижимости можно пересчитать по пальцам, класс «А» пока не представлен (хотя первые проекты уже на подходе). В деловом центре юга России, в развитие которого вкладываются миллиарды долларов, буквально недавно появилась первая гостиница 5*. Рынок складской недвижимости практически полностью состоит из объектов советской постройки и крупные компании вынуждены задумываться о возведении собственных складов.

Эти, и многие другие проблемы в секторе коммерческой недвижимости Краснодара решаются на протяжении последних нескольких лет. В стадии строительства находятся около сотни проектов торговой, офисной, гостиничной и складской недвижимости. При этом уже сейчас становится понятно, что далеко не все из них станут успешными и смогут снизить дефицит, сложившийся во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость

Рынок офисной недвижимости в Краснодаре далек от насыщения. Только в 2008 году он вошел в фазу активного развития, сейчас существует высокий уровень потребности в качественных офисных центрах «А» и «В» классов.

Общий объем рынка составляет 486 000 кв. м, 70% этих площадей соответствуют классу «C». В последние годы ситуация улучшается, наблюдается положительная динамика ввода качественных площадей, в 2007 году эта цифра составила 38 000 кв. м. Обеспеченность жителей Краснодара офисными площадями составляет 119 кв. м на 1000 человек, что является достаточно низким показателем по сравнению с другими крупными городами (в Москве, к примеру, она почти в 6 раз больше).

В процессе строительства находится 26 офисных центров, 7 из которых принадлежат к классу «А» (общая площадь составляет около 72 000 кв. м), 6 - к классу «В» (39 000 кв. м), все остальные - к классу «В-». Общая площадь возводимых объектов составляет 185 000 кв. м. Большинство из них планируется ввести в эксплуатацию в 2008-2009 годах. Наиболее интересными из строящихся офисных центров можно назвать:

Бизнес-центр «SAS». 22-этажное здание, расположенное на улице Монтажников, л. 1. Общая площадь составит 12 900 кв. м, арендуемая площадь - 8 800 кв. м. Инвестор - «Югмонтажспецстрой». В состав дополнительной инфраструктуры будет входить отделение банка, ночной клуб, фитнес-центр, кафе.

МКЦ «Кристалл». 11-этажное здание, расположенное на углу улиц Северная и Леваневского. Общая площадь составит 26 800 кв. м, арендуемая площадь - 5 200 кв. м. Заказчик - ЗАО «МКЦ «Кристалл». В состав дополнительной инфраструктуры будет входить торгово-развлекательная зона, отделение банка.

За последние несколько лет, по мере ввода в эксплуатацию качественных офисных помещений, в г. Краснодар наблюдается стабильный рост ставок на аренду офисных помещений. Так, в сравнении с концом 2006 года средний темп роста ставки аренды на помещения класса «В-» за год составил 58%, класса «В» - 31% . Средневзвешенная ставка аренды офисов класса «В» на июнь 2008 года составляет 1 280 руб.кв. м, класса «А» - 1 485 руб.кв. м.

Особенностью рынка является то, что на нем представлены, в основном, местные компании. Когда ощущался особенно сильный дефицит в коммерческих площадях, федеральные девелоперы предпочитали выходить с проектами крупных торговых комплексов, так как данный сегмент имеет наибольшую доходность. Спрос же на офисные площади удовлетворяли большей частью локальные застройщики. Так как офисные центры предпочтительнее строить в центральной части Краснодара, им было проще получать земельные участки и разрешения на строительство, нежели крупным федеральным девелоперам.

В ближайшее время перенасыщения рынка не предвидится, однако, конкуренция будет усиливаться. Дальнейшее развитие рынка за многофункциональными центрами, которые будут сочетать торговые, гостиничные и офисные площади. Такие объекты позволяют девелоперам диверсифицировать свои риски и более уверенно запускать новые проекты.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости находится в состоянии активного развития. Общий объем рынка составляет 1 380 тыс. кв. м, а обеспеченность торговыми площадями находится на уровне 874 кв. м@0 чел. Это достаточно большая цифра, считается что оптимальной обеспеченностью обладает Казань - 545 кв. м@0 чел. При этом в стадии строительства находится еще 13 ТРЦ, их ввод позволит к 2010 году увеличить этот показатель до 2340 кв. м@0 чел. Численность населения не растет настолько высокими темпами, чтобы обеспечить такое количество предложения. Поэтому к 2010-2012 году рынок торговой недвижимости будет перенасыщен, что заставит наиболее неудачные проекты его покинуть.

Сейчас на рынке работают федеральные девелоперы, которые входят в город с крупными проектами ТРЦ - OZ, «МЕГА» и др. Однако, существуют и местные локальные девелоперы, представившие такие проекты как «Красная Площадь» и «Сити-Центр».

Общая площадь строящихся торговых центров составляет практически 500 тыс. м2, такой же объем сосредоточен в планируемых ТРЦ. Представим наиболее интересные возводимые проекты:

SBS Shopping mall будет располагаться в Комсомольском районе, на Уральской 104А, на месте существующего ТЦ «СБС». Общая площадь центра составит 146 400 кв. м, из которых торговая зона будет составлять 91 400 кв. м, развлекательная - 25 000 кв. м. Формат - региональный торгово-развлекательный центр. Предполагается наземная парковка, рассчитанная на 3 500 машиномест. Срок сдачи 1 очереди («Ашан») - 1 квартал 2008 года, 2 очереди (Leroy Merlin) - 3 квартал 2008 года, 3 очереди (Торговая галерея) - 3 квартал 2009 года. Инвестором данного проекта является SBS Development.

Торгово-общественный центр «Виктория» будет располагаться в Центральном районе, на пересечении улиц Орджоникидзе и Красноармейская. Общая площадь центра составляет 82 000 кв. м, из которых торговая зона будет составлять 40 000 кв. м, офисная - 22 000 кв. м, а развлекательная - 8 000 кв. м. Формат - офисно-торговый центр. Предполагается наземная 9-уровневая парковка, рассчитанная на 242 машиноместа. Срок сдачи 1 очереди - 2008 г., 2 очереди - 2011 г. Инвестором данного проекта является ООО «Бизнес-Инвест».

Краснодар-Сити расположен в центральной части города (угол. Ул. Северная и Красноая), где проходят максимальные по напряженности транспортные и пешеходные потоки.  Общая площадь центра составляет 150 000 кв. м, из них торговая зона - 80 000 кв.м. Строительство первой очереди завершается осенью 2008 г., второй - в 2010 году. Инвестором проекта является ОАО «Инвестиционная компания ТПС».

Средневзвешенная ставка аренды для «якорных» арендаторов в июне 2008 года составила 740 руб.кв. м, для остальных - 2742 руб.кв. м. По сравнению с июнем 2007 года рост составил около 10%. Практически все ТЦ, предлагающие аренду помещений, определяют структуру платежей следующей: базовая ставка плюс коммунальные платежи. Срок договора аренды составляет около года. При этом в строящихся торговый центрах минимальный срок значительно увеличен, 3-5 лет для арендаторов и до 15 лет для «якорей».

В настоящее время доля свободных площадей в ТРЦ достаточно низкая - 0-5% от общей арендуемой площади. Однако уже сейчас существует несколько неудачных с рыночной точки зрения объектов, уровень вакантных площадей в которых составляет от 15% до 40%.

Первое локальное насыщение рынка произойдет в течение следующих 2 лет - в 2010-2011 годах. И вызовет коррекцию на рынке. Наиболее неудачные проекты будут вынуждены поменять концепцию или покинуть его. Дальнейшее развитие будет происходить за счет узкой специализации торговых центров, вывода форматов, которые еще не были представлены на рынке.

Гостиничная недвижимость

Рынок гостиничной недвижимости на данный момент является наиболее дефицитным. Только в 2009 году он войдет в фазу активного развития, которая будет продолжаться еще несколько лет.
Сейчас в Краснодаре представлено 60 объектов, большая часть из которых принадлежит к сегменту  2* и 1*. Класс 5* представлен только одним проектом - гостиницей «Атон», к категории 4* относятся 8 объектов, 3* - 15 гостиниц, 2* и 1* - 36 гостиниц.

Обеспеченность гостиничным фондом на 2 квартал 2008 г. в г. Краснодар составляет 2,6 номера на 1 000 жителей, что является достаточно низким показателем для активно развивающегося города. Учитывая, что туристический поток ежегодно растет (за 2002-2006 годы он увеличился на 32,3% и в 2006 году составил 205 тыс. чел.), а спрос на качественные гостиничные объекты 4* и 5* неудовлетворен, можно ожидать стабильное развитие этого рынка в будущем. Основным фактором, оказывающим существенное влияние на спрос, является проведение открытых выставок, форумов и других бизнес-мероприятий.

Строящиеся гостиничные объекты в г. Краснодаре:

Гостиница Ibis категории 3*, расположена в Центральном административном округе на пересечении улиц Красная и Мира (бывшая гостиница «Центральная»). Оператор - Accor Group. Застройщик и инвестор - ООО «Кеско». Количество номеров - 200. Общая площадь гостиницы составит 5 632 кв. м. Этажность - 5 этажей. Предусмотрен подземный паркинг, рассчитанный на 100 машиномест. В рамках гостиничного комплекса планируется размещение торгового центра. Ввод в эксплуатацию намечен на 2009 г.

Гостиница Mariott категории 5*, которая располагается в Западном административном округе на пересечении улиц Красная и Длинная (на месте бывшего кинотеатра «Россия»). Оператор - «Mariott». Заказчик-инвестор - ООО «Европа-Инвест». В состав номерного фонда войдут 262 номера и 49 апартаментов. Этажность - 22 этажа. Сдача объекта планируется на 2010 г. Ориентировочный объем инвестиций - 45,1 млн. евро.

Гостиница «Пангра» располагается в Западном административном округе на ул. Кубанская Набережная (площадь Молодежная). Заказчик - ООО «Пангра». Общая площадь гостиницы составит 3 317 кв. м, из которой полезная площадь - 2 517 кв. м. Этажность - 6 этажей. В состав дополнительной инфраструктуры войдут офисы, кафе, открытый бассейн на крыше, смотровые площадки, подземный паркинг на 9 машиномест. Срок сдачи еще не определен инвестором.

«Катерина-Сити Краснодар» представляет собой комплекс бизнес-класса, который функционально разделен на 2 части: офисную и гостиничную. Он будет расположен в Центральном административном округе на пересечении улиц Вишнякова и Ставропольская. Гостиничный блок комплекса категории 4*  будет состоять из 168 номеров двух типов. Инициатор проекта - компания «ЮМАКО». Оператором данного объекта станет компания «Национальные гостиничные сети». Общая площадь здания - 18 640 кв. м. Этажность - 12 этажей. В состав инфраструктуры войдут рестораны, бары, конференц-залы, фитнес-центр, сауна.

Стоимость проживания в период с 2003 года по 3 квартал 2008 года характеризовалась планомерным ростом. Темп прироста стоимости проживания за стандартный номер гостиницы класса 1-2* в сутки в этот период составил 77,6%. За номер в гостиницах 3* цены выросли на 63%. Как правило, во время проведения форумов, выставок и других бизнес-мероприятий стоимость в ряде гостиниц возрастает, в среднем, на 12%.

Сейчас средняя стоимость проживания в стандартном номере в гостинице 1-2* составляет 1 594 руб.сутки, 3* - 2 700 руб.сутки, 4* и 5* - 3 593 руб.сутки.

Самым перспективным и максимальным по емкости сегментом рынка является категория 3* и 4*. Подобными объектами, если они действительно соответствуют заявленному уровню, пользуется подавляющее большинство бизнес-туристов («командировочных»), а именно они в свою очередь являются основными клиентами краснодарских гостиниц.

Сегмент же гостиниц 4* и 5* к 2010-2011 году может быть перенасыщен. В любом случае, с уверенностью прогнозировать рынок можно будет тогда, когда станет понятно, какие из заявленных проектов будут реализованы, а какие так и останутся в планах. Практика показывает, что далеко не все заявленные проекты реализуются.

Складская недвижимость

Рынок складской недвижимости не насыщен, однако, в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости, непонятна его емкость на данный момент и в ближайшей перспективе. В части крупных логистических потоков намного более востребованным является рынок Ростова-на-Дону.

На июнь 2008 г. в Краснодаре насчитывается около 350 000 кв. м складских помещений. Все помещения соответствуют низкому классу (по классификации - С и D). Среди городов-милионников Краснодар является самым малообеспеченным торговыми площадями - всего 2 319 кв. м
млрд. руб. К примеру, в Казани этот показатель равен 11 640 кв.м
млрд. руб.

Средняя ставка аренды в классе «С» в июне 2008 г. составила 259 руб.м2, что на 47% больше, чем в июне 2007 г. Стоимость продажи 1 кв. м складского помещения составляет 25-30 тыс. руб. Уровень заполняемости всех существующих объектов практически 100%.
 
Перспективы развития рынка складской недвижимости достаточно высокие. Данный сегмент недвижимости характеризуется низким качеством и объемом предложения. Это, наряду с активным развитием торговой недвижимости, определяет высокий потенциал дальнейшего развития. В настоящее время некоторые известные логистические операторы заявляют о планах строительства в городе логистических комплексов.
По нашим подсчетам, в ближайшие 3 года спрос на складские площади в Краснодаре будет опережать предложение приблизительно на 300 000 кв. м. Сейчас же заявлено проектов более чем на 500 000 кв. м. В активную фазу рынок войдет не раньше 2010 года, в 2009-2010 гг. станет понятно, какие проекты войдут в фазу строительства, а какие нет. У нас есть большие сомнения, что хотя бы половина проектов будут реализованы.

Заключение

На рынке коммерческой недвижимости Краснодара складывается двойственная ситуация. С одной стороны, на данный момент рынок является крайне дефицитным, уровень спроса - один из самых высоких в стране, потребность в качественных объектах существует в каждом сегменте. По этой причине рынок является привлекательным для инвесторов и девелоперов, которые заявляют и строят большое количество объектов. Качество и удачность концепций этих проектов - это другая сторона. При вводе большинства строящихся объектов рынок приблизится к точке насыщения. Сильная конкуренция, в том числе и ценовая, заставит компании переориентировать свои проекты, повышать их качество и уровень предоставляемых услуг.  Наиболее неудачные проекты, особенно в сегменте торговой недвижимости, которая развивается наиболее стремительно в Краснодаре, будут вынуждены покинуть рынок.

http://www.macon-realty.ru/

 

Предыдущая | Следующая